Neieguldi nekustamajā īpašumā (ja nezini, ko dari)
Pēc finanšu krīzes likās, ka vidējais iedzīvotājs sapratis — nekustamais īpašums nav zelta zoss, kura uzticami vairo tavu labklājību no gada uz gadu. Spriežot pēc komentāriem šeit pat blogā, esam izgājuši ciklu. Zelta zoss pielūdzēji atkal ir klāt.
Neparaujies.
Ar nekustamo īpašumu var nopelnīt. Bet tas nav ne tuvu tik droši un viegli, kā liekas cenu burbuļa eiforijā.
Piezīme: es nerunāju par izvēli — pirkt vai īrēt savu mājokli. Tā ir cita tēma ar citiem apsvērumiem.
Ieguldījums vai spekulācija?
Mīts: Nekustamā īpašuma cenas ilgtermiņā vienmēr pieaug.
Realitāte: Gara virkne pētījumu rāda, ka nekustamā īpašuma cenas ilgtermiņā gandrīz neapsteidz inflāciju.
Piemērs no ASV:
Avots: Created by Catherine Mulbrandon at VisualizingEconomics.com
Tas ir arī loģiski. Ja nekustamā īpašuma cenas ilgtermiņā konsistenti apsteigtu inflāciju — sadārdzinātos ātrāk nekā patēriņa preces — tas nozīmētu, ka aizvien lielāka daļa mūsu ienākumu aizietu, dažādos veidos maksājot par nekustamo īpašumu. Pat, ja šī atšķirība būtu tikai 1% gadā, pēc gadsimta mēs jau pusi sava budžeta maksātu par jumtu virs galvas.1
Realitātē tā nenotiek.
Īstermiņā nekustamā īpašuma cenas ir ļoti svārstīgas. Pieprasījums un piedāvājums mainās. Lēti hipotekārie kredīti parādās un pazūd. Ir fantastiski burbuļi un dramatiski krahi.
Ilgtermiņā cenas atgriežas līdzsvarā.
Tas nozīmē — pelnīt no NĪ cenas pieauguma ir spekulēt — ar vidējo atdevi nulle.
Patiesībā vidējā atdeve būs stipri zem nulles, ja atrēķinam izmaksas.
Šī spekulācija ir tikpat riskanta, kā citas, par kurām esmu rakstījis. Mēģini nu uzminēt, kurš ir īstais brīdis pirkt, un kurš — pārdot. Vai tiešām tici, ka to izdarīsi veiksmīgāk kā profesionālie spēlētāji tirgū?
Iespēja, ka nopirksi tieši kraha zemākajā punktā un pārdosi burbuļa kulminācijā, ir samērā niecīga.
Visticamāk nopirksi īpašumu burbuļa gados un pārdosi kraha bedrē.
Nekustamais īpašums kā ienesīgs ieguldījums
Ja NĪ cenas ilgtermiņā neapsteidz inflāciju, tad kādēļ cilvēki vispār tajā iegulda savus līdzekļus?
Cenu pieaugums nav vienīgais peļņas avots NĪ tirgū. Vēsturiski tas arī nav ticis uzskatīts par galveno — šī ilūzija ir neseno burbuļu rezultāts.
Patiesais ieguvums no NĪ ir īpašuma ekonomiskais pielietojums. To cenas izteiksmē attaino īres maksa.
Ekonomists Tomass Piketijs savā iespaidīgajā darbā “Kapitāls 21. gadsimtā” norāda, ka vēsturiski ilgtermiņā NĪ ienesīgums, tāpat kā daudziem citiem kapitāla veidiem, ir bijis 5% gadā pirms nodokļiem.
Varbūt domā — tīri okei. Bet ņem vērā, ka tas ir statistisks vidējais rādītājs. Reālais ienesīgums būs atkarīgs no daudziem faktoriem:
- Par kādu cenu nopirki īpašumu? Ja nopirki burbuļa laikā, ilgtermiņa ienesīgums būs stipri zemāks (jo cenas — un īres — kritīsies).
- Vai pārmaksāji tādēļ, ka esi amatieris NĪ tirgū? Vai pareizi novērtēji īpašuma stāvokli, rajonu, tirgus vērtību?
- Kādas kvalitātes īrnieki tev gadīsies un kā mācēsi ar tiem tikt galā?
- Kāds ir likumdošanas režīms — cik viegli pacelt īres maksu, izlikt nemaksājošos, utt. utml.? Cik smagi ir nodokļi?
- Cik daudz nāksies ieguldīt īpašuma uzturēšanā? Vai pratīsi izdarīt lēti un labi?
- Cik prasmīgi tu māki veikt sava īpašuma mārketingu? Kādu īres maksu varēsi dabūt?
- Cik procentu no taviem īpašumiem vidēji būs izīrēti un cik stāvēs tukši?
- Kādas ir demogrāfiskās tendences? Vai cilvēki aizbrauc no valsts? Vai tirgū būs gana daudz maksātspējīgu īrnieku?
- Vai noslēdzi izdevīgu hipotekāro līgumu? Vai arī ļāvi bankai sevi apčakarēt?
- utt. utml.
Vajadzētu kļūt skaidram, ka prasmīgi izīrēt NĪ — tas prasa ievērojamas profesionālās zināšanas, kā arī lielu laika ieguldījumu.
Tas var būt ienesīgs bizness. Bet par zelta zosi to nenosauksi. Amatieris bez zināšanām paliks mīnusos.
Secinājums
Ja gribi iet NĪ, dari to nopietni. Izglītojies, iegūsti pieredzi, un apzinies, ka nekustamais īpašums tev kļūs par profesiju un pilna laika darbu.
Ja gribi pasīvu ieguldījumu iespēju ar labu ticamību ilgtermiņā nopelnīt, meklē citur.
Citi apsvērumi
Ieguldīt daļu savas mantības nekustamajā īpašumā var būt gudri arī tad, ja tas nav īpaši ienesīgs. Nekustamais īpašums — vēl labāk, vairāki īpašumi dažādās pasaules malās — ir laba rezerve krīzes situācijai. Ja reiz atkal nāks valūtas maiņa vai hiperinflācija, tas var kļūt par vienīgo tavu reālo īpašumu.
Bet nevajag gaidīt, ka nekustamais īpašums investoru padarīs bagātu.
Lai nepalaistu neko garām, pieraksties lapas apakšā saņemt rakstus e-pastā (1-2 nedēļā). Citus manus rakstus vari atrast www.tomskreicbergs.lv.
Ja tev ir jautājumi vai pārdomas — droši raksti komentāros!
Atruna: Šīs ir tikai manas pārdomas, un nekas šajā rakstā nav domāts kā ieteikums veikt konkrētus ieguldījumus vai darījumus. Ieguldot ir lieli zaudējumu riski. Lēmumi par ieguldījumiem katram jāpieņem pašam.
1 Šis pieņem, ka algu izaugsme īpaši neapsteidz inflāciju, kā tas ir bijis rietumvalstīs pēdējos 30-40 gadus. Var strīdēties, ka Latvijā un citās valstīs, kas strauji attīstās un kur pieaug reālās algas, NĪ cenām ir iespēja celties straujāk. Iespējams, jā. Būtu jāprasa ekonomistiem un statistiķiem. Īsi uzmetot aci citām valstīm, kur nesen bijusi strauja izaugsme — piemēram, Dienvidkoreja — šādu fenomenu neredzu, bet te vajadzētu skatīties plašāk.
Vēl arī ignorēju lokālus efektus, kur visi skrien pārvākties, teiksim, uz San Francisko vai Londonu — bet gan brīvas zemes, gan jaunas apbūves iespējas ir ierobežotas, un tādējādi ilgtermiņā tiek uzdzītas cenas. Šis galīgi nebūs LV variants.
20/04/2017 @ 10:11 am
Paldies, Tom!
Tavi argumenti pārliecina 🙂
20/04/2017 @ 10:11 am
Pagaidām visi raksti liek domāt ka nekur nav ienesīgi ieguldīt. Kāds tad beigās būs pareizais risinājums? 🙂 ..
20/04/2017 @ 10:16 am
Patiesībā mana filosofija ir, ka sākumā jāapzina riski un katras ieguldījumu kategorijas ticamais ilgtermiņa ienesīguma profils, tad arī var pieņemt lēmumus. Ar rakstiem cenšos graut bīstamas ilūzijas par ātru, vieglu peļņu.
No tā, ko esmu apskatījis:
1) Akcijās ir vērts ieguldīt, ja vari to darīt diversificēti ar zemām izmaksām — BET jārēķinās ar lielām svārstībām un potenciāliem zaudējumiem līdz 30-40% īstermiņā
2) Uzkrājošā dzīvības apdrošināšana un 3. pensiju līmenis LV iedzīvotājiem var būt ļoti izdevīga, bet jāizvēlas produkti ar zemām izmaksām
3) NĪ ilgtermiņa vidējā atdeve 5% gadā ir okei, ja esi gatavs darīt darbu, kas nepieciešams, lai veiksmīgi izīrētu īpašumu. Profesionālim arī celt jaunus projektus vai arī nopirkt lētus vecos un renovēt var būt izdevīgi.
Tas, ko es gan konsistenti saku, ir, ka SPEKULĒT nevienā jomā ilgtermiņā nebūs izdevīgi — vismaz ne amatierim. Lai kur ieguldītu, ir jāizglītojas un jābūt gatavam ieguldīt ilgtermiņā (un sekot līdzi).
20/04/2017 @ 11:41 am
Biju iekrājis sev labu pamatkapitālu pirmajai iemaksai dzīvoklim. Domāju, ka nu tulīt, tulīt pirkšu un vajadzēs kapitālu. Pieslēdzos meklēšanai, 2 mēnešu laikā neatrodot neko adekvātu…atkal tieku ierauts darbos un atslēdzos no domas…Un tā katru gadu, kamēr pagājuši jau gadi 7. Atskārstot, ka tādā stilā esmu pazaudējis diezgan labu % daļu, ko varēju pa šo laiku uzkrāt, dažus gadus atpakaļ sāku pa 2000 Eur ieguldīt dažādās investīcījās: dzīvības apdrošinašana ar uzkrajumu, LV lielo uzņēmumu akcijas, mintos/twino un pēdējais – mākslas darbi. Un uzskatu, ka tas ir labs variants – dažādas investīcijas pa nelielai, bet jūtamai summai. Protams, aizņem savu laiku iedziļināšanās, bet man tas patīk, interesē un izbaudu procesu. Bet pats galvenais – diversificēju riskus (jo visu uzkrājumu vienā no šiem ieguldīt neatļautos, par cik neesmu izteikts vienas jomas eksperts).
Nu esmu apņāmies beidzot nopirkt dzīvokli Rīgas centrā, (pašam priekš sevis) un eju uz to aktīvi. Domāju, arī sliktā gadījumā pie krīzes un 30% īpašuma cenu krituma, īres cenas nosvārstīsies (1, 2, 3ist dzīvokļiem Rīgas centra pirskara mājās) tikai par 50-100 Eur/mēn un pie visa tā, mans kredītmaksājums būs tikpat liels vai pat zemāks.
p.s: paldies, Tom, ar milzu interesi lasu Tavus rakstus.
20/04/2017 @ 12:09 pm
Diversifikācija ir prātīga pieeja, it īpaši, ja paralēli izglītojas un seko riskiem. Mākslas darbi ir interesanta izvēle — ļoti grūta kategorija, ar lieliem riskiem, protams, un arī lielām iespējām zinātājiem. . .
Paldies par komentāriem un prieks, ka raksti šķiet lietderīgi!
03/07/2017 @ 9:49 am
Piedod, bet kas tur prātīgs -investēt visā pēc kārtas? Jāinvestē ir, kā pats virsrakstā apgalvo, sev saprotamās lietās. Katrā jomā riskanto investīciju, kur ne tikai neko nenopelnīsi, bet vēl pazaudēsi daļu vai visu savu kapitālu, ir daudz vairāk, un ja neesi eksperts šajā jomā…
20/04/2017 @ 3:00 pm
Paldies par rakstu. Man ieguldījimu jautājums ir svešs, bet aktuāls, tāpēc vēlos precizēt to, kas varbūt jau bija jāsaprot pēc lasītā – vai risks attiecas arī uz gadījumu, kad NĪ iegādei vajadzīgā summa man jau ir un aizņemties nevajadzēs? Runa ir par sekundāro īpašumu īrei. Vai tas nav labākais variants, ja vērtspapīri ir vēl tumšāka bilde, bet investēt vēlos?
20/04/2017 @ 3:07 pm
Tas pats par sevi nav slikts variants, tikai jāapzinās, ka par ļoti daudz jautājumiem ir jāizglītojas — kā izvēlēties kvalitatīvu īpašumu (jāsaprot ne tikai ēkas, bet pašreizējo īrnieku/īres līgumu specifika),kā nepārmaksāt, kāds darbs būs ikdienā jāiegulda kā saimniekam, utt. utml. Un jāapzinās, ka īpašuma vērtība kā arī īres maksas var arī kristies, ne tikai kāpt. Protams, ja nav jāņem kredīts, tas krīzes smagumu mazina.
23/04/2017 @ 1:42 pm
Pērkot visu NI bez kredīta krietni samazina investīijas atdevi vismaz 2 līdz 3 reizes. Ja ar kredītu bija 5% tad bez kredīta būs 2%, neizklausās baigi gudri. Bet protams labāk 2% nekā turēt kontā, jo tad ir -2%
23/04/2017 @ 2:28 pm
Kredītplecs ceļ praktiski jebkura ieguldījuma potenciālo ienesīgumu un risku. Māksla ir spēt novērtēt gan tirgus situāciju, gan ieguldījumu, gan savas spējas, un izvēlēties piemērotu riska līmeni.
27/04/2017 @ 11:52 am
Nesaprotu, kāpēc NĪ bez kredīta samazina atdevi? Atkrīt lieki izdevumi par svešas naudas izmantošanu, tad kur rodas tas zaudējums?
27/04/2017 @ 9:32 pm
Nav gluži tā, ka rodas zaudējumi, nelietojot kredītu. Ir otrādi — lietojot kredītu, var celt atdeves procentu.
Prasts piemērs — ja liec darbā tikai 1/3 no kapitāla (2/3 aizņemies), bet peļņa krītas tikai uz pusi (jo puse aiziet procentu maksājumos), tad ROI ienesīgums peļņa/kapitāls ceļas. Plus tev vēl ir 2/3 kapitāla, ko lietot citur.
Tur gan reizē ir ievērojami augstāki riski. Pacelsies procentu maksājumi, kritīsies cenas vai īres, un būsi riktīgā bedrē (ja nebūtu kredīta, varētu sēdēt mierīgāks un gaidīt).
20/04/2017 @ 3:53 pm
Klau, kāds ir tavs skatījums uz Twino/Mintos platformām? Apkārt dzirdu gan sajūsmu, gan bažas, ka tas drīz būs burbulis, kas aizies pa gaisu līdzīgi kā auseklīši/bankas baltijas.
20/04/2017 @ 3:57 pm
Mans viedoklis ir šeit!
https://www.tomskreicbergs.lv/2017/03/14/kadel-es-neieguldu-mintos-un-twino/
20/04/2017 @ 4:01 pm
Paldies! Jau atradu.
23/04/2017 @ 12:02 pm
Es burbulī nopirku māju pa 6000ls protams roku un naudu vajadzēja pielikt. Tad sekoja krīze un procent maksājumu nogāzās,uzskatu ka man paveicās. Nekustamais īpašums nav tikai ēka vēl ir lauksaimniecības zeme (kuru iznomāju) un meži (kur arī roka jāpieliek lai kau kas izaug).
23/04/2017 @ 2:33 pm
Kapēc šajā gadījumā izmantoji datus par US mājokļu cenām? Šaubos ka daudzi LV iedzīvotāji domā ieguldīt ASV īres mājkļos. Situācija USA un Latvijā ir būtiski atšķirīgāka kaut vai nodoļu jautājumos. Un tevis pieminētie 5% atdeve ari ir es pieļauju aprēķini par pasaules vidējiem datiem. Latvijā šobrīd atdeve uz NI ir 7-10% ja ir iespēja ~70% no NI cenas nofinansēt bankā tad atdeve pieaug uz ~20%. Te ir būtiska rezerve iespejamai cenu korekcijai un citiem tevis pieminētiem riskiem.
Visi tevis pieminētie ienesīguma faktori ir saistīti ar cilvēka pārdošanas prasmēm. Līdzīgi kā rakstā par algas paaugstinājumu. Pratīsi pārdot tad arī dabūsi! Tā pat kā jebkurā dzīves sfērā! 🙂 Turklāt NI gadījumā eksperta pārdošanas prasmes nav vajadzīgas: labi sabildēt dzīvokli sarakstīt aprakstu un ielikt ss sludinājumu un facebook postu.
Manuprāt NI ir visos laikos bijis viens no drošākajiem un ienesīgākajiem ilgtermiņa investīcuju variantiem. Un te nav stāsts par zelta zosi, bet gan par kaut ko reālu.
23/04/2017 @ 3:07 pm
Maģiskais vārds šeit ir “šobrīd”.
Tādēļ arī apskatīju ASV, ka par ASV tirgu vieglāk pieejami ilgtermiņa dati. Līdzīgi pētījumi ir par NĪ ilgtermiņa ienesīgumu citās pasaules malās. Un šie pētījumi skaidri parāda, ka ilgtermiņā NĪ ir mēreni ienesīgs ieguldījumu veids — ja tu izīrē un seko tam, ko dari (nevis spekulē uz cenu rēķina).
Būtībā primārais raksta mērķis bija atrunāt cilvēkus no cerības “vinnēt” uz cenu kāpuma rēķina — un saprast, ka jēdzīga atdeve no NĪ prasa prasmes un laika ieguldījumu, ar būtiskiem riskiem, kā jebkurš cits bizness.
Par vienu no ienesīgākajiem vai drošākajiem gan es to nesauktu. Augsta riska koncentrācija (ja neesi ļoti bagāts, diversificēt būs grūti), būtiska vajadzība pēc prasmēm un darba, un ilgtermiņa ienesīgums zem, teiksim, akciju tirgus ienesīguma. (Ar kredītplecu to var uzdzīt augšā, bet ar kredītplecu var uzdzīt arī citu ieguldījumu ienesīgumu — un risku).
25/04/2017 @ 2:29 pm
Atsevišķu īpašumu vērtība var kāpt daudz vairāk, kā inflācija. BET tas ir ļoooti grūti paredzams – runāju par situācijām, kurās NĪ apkārtējā vide būtiski mainās. Ir dzirdēti gadījumi, kur cilvēks pirms buma laika bija nopircis zemi Rīgas piepilsētā, kur tajā brīdī nekāda īsti būvniecība nenotika. Buma laikā tuvējā apkārtnē sāka daudz mājas būvēt, pašvaldība strauji attīstījās, zemes gabals arī vairs gluži nebija pļava nekurienes vidū. Konkrētajā gadījumā cilvēks zemi pārdeva par kosmisku cenu un varēja pats vēl sev māju uzbūvēt no tā. Te, protams, jāatceras, ka lielai daļai tā būs cūkas laime, ja tā notiks. Šādas lietas ieraudzīt un izmantot ir līdzīgi kā noteikt akciju tirgu augstāko un zemāko punktu – visticamāk nošausi greizi. Vēl labāks piemērs būtu pirkt mazu kompāniju akcijas, kurām ir potenciāli interesanti produkti/pakalpojumi – vai nu kļūsi bagāts, jo dažu gadu laikā tā kompānija būs hīts nr 1 vai arī stagnēs vai pat zaudēs vērtību.
Otrkārt gribēju tik vēl padalīties ar stāstu par krīzes laiku. Man māsa bija nopirkusi dzīvokli šķiet gandrīz vai augstākajā buma laikā par lielu naudu, kredīts uz 40 gadiem. Viņa bija veiksmīga un nepalika bez ienākumiem, tāpēc dzīvoklis vēl ir, bet viņa principā ir ar to salaulāta uz mūžu. Šobrīd dzīvoklis tiek izīrēts, lai segtu kredītmaksājumu. Pārdot/izpirkt ir nereāli, jo dzīvoklim vērtība tagad varētu būt kādi 30k eur? 35 varbūt? Pirms krīzes laikā pirkts par kādiem 50k latiem? Pārdodot dzīvokli bankai tikuntā vēl būsi parādā… Kredītu maksāsi līdz tāliem pensijas gadiem…
03/07/2017 @ 10:13 am
Pietiek Tev uzrauties uz vienu bezkauņu nemaksātāju īrnieku un ienesīgums nokrīt uz -10%. Tas pie nosacījuma, ja viņš nebojā Tavu dzīvokli.
Ja jau viss tajā LV tirgū būtu tik rožaini, kā raksti, tad, kāpēc tad īres nami netop viens pēc otra kā sēnes pēc lietus? 10-20% ienesīgums pie droša ieguldījuma taču būtu gana vilinošs! Neesi par to domājis? Realitātē pat Valmierā, kur pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir mākoņos, īres nams top ar pašvaldības līdzdalību.
03/05/2017 @ 7:15 pm
Sveiks!
Interesanti raksti vienkārša valodā. Paldies.
Jautājums – ko domā par pūļa finansēšanas platformām, kur piedāvā ieguldīt NĪ? Piemēram, Crowdestate.
03/05/2017 @ 7:16 pm
Ir doma uzrakstīt par tēmu, bet man vēl dziļāk jāpapēta! Katrā ziņā pats neesmu tur gājis vēl.
03/07/2017 @ 10:52 am
Atslēgas frāze ir “ja nezini, ko dari”. Pa lielam, to var attiecināt uz investīcijām jebkurā jomā. Pirms sākt investēt kaut ko pēc savas saprašanas ir jāuzdod sev jautājumu, vai mani šī nozare patiešām interesē un vai es esmu gatavs ikdienā veltīt savu laiku, lai to padziļināti studētu un sekotu līdzi tirgum. Ja atbilde ir “nē” tad labāk savus uzkrājumus uzticēt profesionāļiem, par kuru reputāciju pirms tam, protams, pārliecināties.
Es pelnu NĪ 10-35% ar diezgan labām izredzēm sliktākos laikos papildināt savu īpašumu portfeli. Cita lieta, ko man tas ir prasījis, lai izietu uz šādu ienesīgumu.
25/10/2017 @ 1:32 pm
Lasu un domāju.
Skaidrs, ka NĪ spekulācijām man naudas nav, bet…
Pēc gada būšu iekrājis ~12’000 euro, un varēšu tikt tiem klāt (IIN izklaides), pusi plānoju izmantot patēriņa kredīta dzēšanai.
Ko darīt ar pārējo?
Vairāk sliecos vienkārši nopirkt zeltu un noglabāt nebaltai dienai. Bet kaut kā šķiet muļķīgi.