Kāda ir situācija LV ar hipotekārajiem kredītiem? ASV bieži dzirdēti stāsti par to, kā ar šo kredītu nopirkta māja vai dzīvoklis un tad izīrēts par lielāku summu nekā ikmēneša maksājums bankai. Vai šāda opcija ir iespējami arī pie mums, vai tomēr šeit situācija atšķirās?

Jāpiekrīt, ka NĪ mazos apjomos ir laikā-dārgs un nelikvīds. Mantojumā mazstāvu ēka ar ielaistām problēmām, bet nopārdod šādu objektu vairāk par zemes vērtību diezgan grūti. Atsevišķiem dzīvokļiem lielā sakārtotā mājā būtu vieglāks menedžments, bet tas strādā kamēr apsaimniekotājs ir ok.

Jaunos projektos tiek paredzēti īres dzīvokļi, ko es vērtēju negatīvi, jo aktīvi īpašnieki būs tie, kas uzturēs īpašumu un veidos patīkamu vidi. Protams, īre var būt izdevīga kādreiz, jo cilvēki mēdz pārvērtēt nekustamo īpašumu, piemēram, Itālijas 15.gs tirgotāji, kuriem rentabilitāte bija 10%+ savu kapitālu lika nekustamajos īpašumos ar niecīgu atdevi dzenoties pēc statusa. Vai 18.gs Anglijā:

“Most merchants & aristocrats dreamed of nothing more than to own a large landed estate with an annual income of several hundred or thousand pounds sterling, and their descendants living off the land-rents for eternity (and land prices reflected this, with prestigious full ownership costing far more than 99-year leases).”

Mūsdienās cenas vidusmēra mājokļiem liekas racionālas, ieskaitot Latvijā, bet atsevišķi tirgus segmenti (burbulis Ķīnas lielpilsētās) var būt spekulatīvi. Rīgā, salīdzinot ar citām Eiropas galaspilsētām ir lētas cenas dzīvokļiem, pat ja mediānas LV ienākumiem tā nešķiet. Tie, kuri strādā ārzemju pirktspējai ir ar daudz lielākiem ienākumiem kā tie, kuru klienti ir ar Latvijas vidējiem ienākumiem un sacentīsies par relatīvi mazo piedāvājumu Rīgas pievilcīgajās apkārtnēs.

Paredzēt vērtības NĪ būs grūti, jo pilsētas var kļūt neiekārojamas (Detroita), kā arī novecot demogrāfija un mantoto īpašumu vērtība laukos tuva nullei (Japāna). Cilvēki noteikti nākotnē novērtēs savu īpašumu, bet uzminēt vietu ir grūti.

10% izklausās neticams ikmēneša maksājums. Ja, piemērma, mājsaimniecība nopelna 5000, kas uz kopējā fona, domāju nav slikti, tad sanāk 500-750 būtu maksājums. Viss, protams, atkarīgs no gaumes, bet par jēdzīgu vietu centrā var aizmirst.

Nu, tas ir esošās sabiedrības nopelns – nepabeidzi skolu, tad ej uz strojku.

Jā, pašam jādara, jādomā un jāpieskata. jo mūsdienās visi tikai zin savu atbildību, un parādīt uz nākamo ķēdītē – kad rodas neskaidrības.

Bet skaidrības pēc es jums atgādināšu ka darbs – tāpat kā sabiedrība – ir kopējā atbildība.

Celt imho šobrīd ir vēl neizdevīgāk. Ir vienkārši drausmīgi par kādu celtniecības kvalitāti šobrīd jāmaksā kādas cenas. Ceļam ofisu, ir tāmes kas no Janvāra ir pieeaugušas 2-3x un visi tika irausta plecus un saka ka tas ir ok. Kvalitāte tāda, ka apt Maskavas kolēģiem šķermi metas, jo bija domājuši, ka vietējie šeit netaisa tikpat traģiski kā izmisuma dēl uz būvlaukumu aizgājuši “džamšuti” un vēl neko tu nevari padarīt, jo vai nu maksā citiem otreiz par pārtaisīšanu, tāpat bez garantijas par kvalitāti, vai samierinies. Rektieri ar ggadu tūkstošu pieredzi nekas vairāk ir celtnieki, jo vienmēr atrunašies, ka kaut kas nebija nospecificēts, ka arhitekts, būvuzraugs uz pirkstiem neparādīja, via kaviņa atbildība ir rakt no rīta ļidz vakaram.

Paziņa kopā ar tēvu aizgāja no darba uz diviem gadiem un paši cēla divas mājas sev. Kopā izrēķināja, ka algai būtu bijis jābūt vismaz 4k uz rokas katram, lai būtu bijis vērts pašiem strādāt, nevis celt māju. Nemaz nerunājot, ka kvalitātes kontrole tad būtu nekāda.

10% var atlikt pat no minimālās. Jo mazāk ir, jo spēcīgāk jāapspiež savas organiskās vēlmes uzlabot savu bioķīmisko stāvokli ar lieku mantu vai vielu iegādi un lietošanu. Respektīvi, jādzīvo vismaz vienu pakāpienu izdevumos sliktāk, neekā ļauj tagadējie ienākumi. Kredīti un citas saistības pieļaujami tika un vienīgi izglītībai un veselībai, respektīvi, tam kas ļauj turpināt savu attīstību un iespēju pelnīt vairāk palielināšanu. Tai pat laikā iegūto piedzinēji neatņems, pat ja būs jābankrotē finansiāli.

Īre viennozīmīgi ir neadekvāti Latvijā dēvēta par “naudas izmešanu vējā”. Savu vienīgo lielāko “investīciju kapitālu” kredītspēju, praktiski vidējam cilvēkam vienīgo investīciju iespēju, iztērēt uz īpašuma, kurš nedod ienākumus, bet vēl pats to “tērē” tajā dzīvojot ir neracionāli. Praktiski tas pats, kas svinēt dzimšanas dienu ar ikriem un šampanieti, kas pirkti par ātro kredītu. Sev dzīvošanai var pirkt, ja jau šobrīd >50% ienākumu varētu iet/iet uzkrājumos un īpašuma cena nepārsniedz 5 gadu ienākumus. Respektīvi, nebūs problēmu, pat ja būs dzīve no nulles ar 2-3x mazāku ienākumu jāsāk. Varēs nomaksāt, vai ja viss būs labi nomaksās vēl pirms termiņa 5-10 gados.

Ar īri daudz ērtāk un drošāk. Kaut kas nepatīk, zvans pārvadātājiem un esi pēc pāris dienām citur. Pašam nav nekas jādara ar īpašuma uzturēšanu. Mainās ienākumi, nav saistību, var uzreiz uz labāku, vai lētāku pārvākties. Pat ja ir bērni, ja izmanto pārvāksānās servisu, nevis pats ņemās un nav appaudzis ar mantu un mēbelēm, nav nedz lielu izdevumu, ne problēmu. Bērniem pāris nedēļa/divas bez skolas/dārziņa un pašam atvaļinājums, tikai par labu nāks.

Arī Toma rakstā nemanīju, ka būtu kaut kas par uzturēšanas izdevumiem/amortizāciju. Lai arī fokuss tieši uz ēkām, nevis pliku zemi. Kā vērtības saglabāšanas līdzeklis, manuprāt Latvijā ir labāk kādu meža zemes pleķi ar jaunaudzi nopirkt.

Tom! Paldies, labs raksts!

Ļoti uzskatāmi parāda pašu būtību, ka investīcijas varam sekmīgi realizēt/izskatīt tikai no ilgtermiņa ieguldījumu perspektīvas, visādi citādi tas ir gamblings, bet ir kam izdodas, liekas ka tie ir kādi 5% no mums. Īstermiņā nevienam nav ne jausmas, kas notiks un kā attīstīsies notikumi globāli, kas ietekmēs jebkuru tirgu. Pirms 1.5 gada ekonomisti satraucās par dažādiem ekonomiskajiem rādītājiem, cikliskumu, burbuļiem utt. savukārt tagad uztraucas par vakcīnām. Volstrītai arī katru dienu savi pārdzīvojumi, tad Tramps un Ķīnas kari, tad % likmes, tad Baidena čeki vai apstiprinās, tad apstiprināja, tad satraukums par inflāciju. Tad ir džeki, kuri ir uzinstalējuši Robin Hood un viņiem nepatīk Hedžfondi, kam ir īsās pozīcijas. Tam visam ir īstermiņa ietekme, bet tas netraucē helikoptera skatam 10 – 20 gadu perspektīvā, kur noskaņojums ir mierīgāks un to šeit var ļoti labi nolasīt.

Investīciju izvēlē noteicošais varētu būt arī psiholoģiskais faktors. Kaut vai tik vienkārši kā īpašumu es redzu, bet daļu no Microsoft tā īsti aptaustīt nevaru. Īpašumā dzīvo īrnieks, kas par to maksā. Īpašuma iegādei varu paņemt bankas kredītu un pieauguma % veidojas no pavisam citas summas un īrnieks par to maksā, protams dažādiem riskiem būtiski pieaugot. Arī ātrus lēmumus/manevrus ar NĪ realizēt ir grūtāk, akciju portfelim viens klikšķis pirkt/pārdot. Tad, ja nu vienīgi kāds portfelis, kam nekādi nevar piekļūt uz 20 gadiem, nezinu vai tādi ir. NĪ arī nav tik vētrainu paziņojumu katru dienu (jo ziņas arī ir jāpārdod), kas ģenerē kaut kādas domas par to ko darīt un ko citi darīs. Vēsāk un mierīgāk.

Šobrīd tīri subjektīvi liekas, ka cenas NĪ Latvijā ir pārāk strauji augušas, jo nauda ir ļoti pieejama un īsti šobrīd nekur citur tērēt nav iespējams, kas veicina neizsvērtus lēmumus. Augstāk komentāros jau bija pieminēts par zemes un privātmāju cenām, pieprasījumu/piedāvājumu, kas īpaši pieauga pavasarī un pieprasījums bija lielāks kā piedāvājums. Tas gan nedaudz pārsteidz, jo īpašuma iegāde ir ilgtermiņa lēmums un parasti iet kopā ar pārliecību par drošību/ienākumiem ilgtermiņā, bet šeit mums bija pilnīgi jauna/nezināma vide ar Covid, bet cilvēki iesoļo bankā un paņem 250k uz n gadiem. Parasti parādoties spontāniem, neizsvērtiem darījumiem jautājums ir par to no kurienes nāk tik liels finanšu pieplūdums un vai tas tā turpināsies. Arī cikliski kaut kam it kā vajadzētu būt, bet tas vairāk jau ir kristāla bumbas jautājums. Ja grib veikt ieguldījumu, tad katra tirgus situācija ir piemērota un katra tirgus situācija nav piemērota, tāpēc vienkārši jāizvēlas savam profilam atbilstošākais darījums un jārīkojas.

Ehh, ar Latvijas īres tirgus tradīcijām, ģimenei ar maziem bērniem noteikti pirkt. Saku kā cilvēks pārvākšanās procesā, saimnieks nolēma dzīvokli pārdot un mums ar skubu (mēneša laikā) jāpārvācas. Pārvākšanās ir čakars un paņem daudz laika, ko varētu izmantot citām savām lietām. Ar mazu bērnu mega čakars. Ja neizdodas atrast dzīvokli ērtā tuvumā darbam un bērnudārzam, tad tālāk sanāk zaudēt laiku katru dienu. Īrēt var cilvēki, kas dzīvo bezmaz vai uz čemodāna un kuriem ir pēc iespējas mazāk piesaistes konkrētam mikrorajonam.

Gan akcijās, gan NĪ peļņu veido gan cenas pieaugums, gan yield jeb ienākumi no kapitāla.

Ja liekas, ka NĪ cenas pieaugums ir sīks, tas ir tāpēc, ka es norādīju cenu pieaugumu pēc inflācijas. To nevajadzētu jaukt ar nominālo peļņu. Ja NĪ, piemēram, ASV kopš 1970. gada ir pelnījis 1,5 % gadā pēc inflācijas, pirms inflācijas tie ir 5,4 % gadā (inflācija šajā periodā bija 3,9 % gadā). Tas nozīmē, ka lielai daļai NĪ īpašnieku pusi no peļņas vai vairāk veidoja tieši cenu pieaugums.

Vairāk skatīties tieši uz yield vai arī tieši uz cenu pieaugumu ir klasiska ieguldīšanas kļūda. Jēdzīgus lēmumus var pieņemt tikai, apskatot abus kopā: yield + cenas pieaugums. Kurš izdevīgāks kuram ieguldītājam konkrētā brīdī – tur ir nodokļu un citi apsvērumi.

Ilgtermiņā un ļoti lielos vilcienos NĪ un akciju tirgus ienesīgums ir bijuši samērā līdzīgi. Jāpiekrīt, ka NĪ cenas tipiski ir mazāk svārstīgas – bet ar daudz lielākām darījumu izmaksām, mazāku likviditāti, lielākiem koncentrācijas riskiem. Abi ir jēdzīgi ieguldījumi dažādās situācijās.