Cik strauji augs nekustamā īpašuma cenas?
“Only a fool is not in real estate right now!” – “Tikai muļķis šobrīd nav nekustamajā īpašumā!”
Šo frāzi dzirdēju 2005. gada rudenī, kad mācījos ASV. Kojās bija tusiņš ar vecākiem. Kursabiedra tēvs dedzīgi sludināja, cik viegli ir pelnīt naudu ar “house flipping” – nopērc, saremontē, pārdod.
Cenas tikai kāpjot. Zaudēt praktiski neesot iespējams.
Tagad, protams, viegli smieties. Toreiz es no ieguldīšanas neko nesapratu. Degsmi ap nekustamā īpašuma tirgu es vēroju ar interesi. Likās žēl, ka es arī nevaru tā pelnīt. Naudas investīcijām man gan nebija (tik tikko ēdienam pietika).
Kamēr sāku pelnīt, atnāca krahs.
2007. gada rudenī nonācu Volstrītā kā jauns investīciju baņķieris. . . tieši uz finanšu krīzes startu.
Nekustamā īpašumu vērtība dramatiski kritās, vispirms ASV, tad visā pasaulē.
Nākamajos gados, cenšoties saglābt savu darba vietu bankā, ar krīzes sekām cīnījos ik dienu. Krīzi izjuta arī mana ģimene un draugi Latvijā. Turklāt vēl skarbāk nekā ASV.
Neviens, kas to periodu piedzīvoja, to neaizmirsīs. Lai gan racionāli apzinājos, ka tas nav pamatoti, gados pēc krīzes doma par ieguldīšanu nekustamajā man emocionāli asociējās ar ko īpaši riskantu, pat bīstamu.
Tagad uz krīzi jau spējam atskatīties ar distanci, kā uz vēsturisku notikumu.
Maksātspējīgu vecumu ir sasniegusi paaudze, kurai krīze vispār ir bērnības atmiņa. Turklāt ne pārāk asa vai sāpīga.
Šķiet, ir labs brīdis paskatīties uz vēsturi plašākā griezumā. Krīzes nāk un aiziet. Kādu cenu pieaugumu ir racionāli gaidīt no nekustamā īpašuma ilgtermiņā?
Lai saprastu ilgtermiņa tendences, apskatīsim statistiku par mājokļu cenām visā pasaulē, ko publicē Bank of International Settlements. Dati ir pieejami ļoti daudz un plaši, bet vienkāršības pēc apskatīšu dažus lielus reģionus:
- Eirozona
- ASV
- Japāna
- Vācija
Kāds ir bijis vidējais ilgtermiņa cenas pieaugums šajos tirgos?
Avots: Toms Kreicbergs, balstoties uz Bank of International Settlements datiem
Redzam, ka gan ASV, gan Eiropā ilgtermiņa cenu pieaugums ir nedaudz virs 1 % gadā pēc inflācijas. Savukārt Japāna un Vācija parāda, ka ilgtermiņa cenu pieaugums pēc inflācijas var nebūt praktiski nekāds.
Nosegt inflāciju – tas nepavisam nav slikts rezultāts, jo šie dati neņem vērā peļņu no īpašuma izīrēšanas.
Tomēr jāatceras starpību starp ilgtermiņa ienesīgumu un ceļu, kas ieguldītājam jānoiet, lai pie šī ienesīguma nonāktu. Paskatīsimies kaut Latvijas piemēru.
Īstermiņa cenu vēsture Latvijas nekustamā īpašuma tirgū ir uzbudinoša.
Atbilstoši Centrālās statistikas pārvaldes datiem, vidējais mājokļu cenu pieaugums periodā no 2010. līdz 2020. gadam bija aptuveni 4.5 % gadā pēc inflācijas. Lieliska atdeve.
Periodā 2015 – 2020: 6 % gadā pēc inflācijas. Vienkārši fantastika!
Ja pieskaiti klāt peļņu no izīrēšanas, tad grūti atrast ienesīgāku ieguldījumu.
Tie, kas atceras krīzi, šajā brīdī smīn.
Paskatīsimies ilgākā laika sprīdī. Kāds bija vidējais Latvijas mājokļu cenu pieaugums no burbuļa pīķa – 2008. gada 1. ceturkšņa – līdz 2020. gada beigām?
Mīnus 2 % gadā pēc inflācijas.
T.i., salīdzinot ar lielāko tirgus pīķi, mājokļu cenas divpadsmit gadus vēlāk vēl joprojām bija zemākas par aptuveni 22 % pēc inflācijas.
Īstermiņa atdeves var būt ļoti dažādas.
Šo būtu vērts atcerēties visiem, kas apsver ieguldīšanu nekustamā īpašuma tirgū. Tā patiešām ir ilgtermiņa spēle.
Ar drošu pozitīvu cenas pieaugumu īstermiņā rēķināties nevar. Kritumi ir bijuši un būs. Tikai tādēļ, ka dažus gadus cenas strauji kāpj, nedrīkstam aizmirst vēsturi.
Un tomēr – pacietīgam ieguldītājam nekustamais īpašums var būt fantastisks ieguldījums.
Aizsargāt naudu no inflācijas nav slikti. Tas pats par sevi ir ļoti labs ieguvums.
Tad nāk klāt peļņa no izīrēšanas, kas var būt no 3 % līdz 7 % gadā vai pat vairāk. Ja tu prasmīgi apsaimnieko un izīrē savu īpašumu, tu vari sev nodrošināt ļoti labu atdevi virs inflācijas, kas daudzos gadījumos var konkurēt ar akciju tirgus ilgtermiņa rezultātiem vai pat tos pārsniegt.
Protams, tam ir diezgan daudz priekšnosacījumi:
- Tev ir jāprot izvēlēties īpašumu un novērtēt pirkšanas cenu
- Tev ir jāspēj nomaksāt kredītu dažādos tirgus apstākļos
- Tev ir jāprot īpašumu uzturēt
- Tev ir jāprot ātri atrast kvalitatīvus īrniekus un pārvaldīt saistītos riskus
- Tev tam visam ir jāvelta laiks un pūles (ko tu savādāk varētu veltīt savam pamata biznesam)
Daļu no šiem darbiem par maksu var uzticēt starpniekam – bet tad tev jāizglītojas un jāvelta laiks un nauda šo starpnieku atlasei, pieskatīšanai un atalgošanai.
Rezultātā ieguldīt NĪ ir visizdevīgāk investoriem ar lielāku turību.
Lai kvalitatīvi apsaimniekotu un izīrētu dažus dzīvokļus, tam jāvelta neproporcionāli daudz laiks un enerģija, turklāt jāuzņemas liels koncentrācijas risks (ieguldījums nav diversificēts – ja ar konkrēto rajonu vai ēku kas notiek, ir problēma). Arī pats personīgi es vēl neskatos nekustamā īpašuma virzienā, jo nevēlos veltīt šim ieguldījumam laiku un enerģiju, ko varu efektīvāk izmantot savā darbā un biznesā.
Salīdzinot ar pasīvi pārvaldītu ieguldījumu akciju tirgos, NĪ portfelis bieži kļūst daudz izdevīgāks brīdī, kad cilvēka bagātība jau mērama daudzos simtos tūkstošu vai miljonos. Tad iespējams iegādāties daudzus dažādus īpašumus un pārvaldīt savu NĪ portfeli kā reālu biznesu.
Tikmēr tiem, kuri vēl kapitālu tikai audzē, bieži pievilcīgāk ir ieguldīt akciju tirgū, izmantojot zemu izmaksu indeksu fondus.
Ja izvēlies ieguldīt nekustamajā, dari to bez ilūzijām.
Pirmkārt, īstermiņā cenas var strauji kāpt un krist. Nekļūsti par upuri īstermiņa domāšanai – ja cenas šobrīd strauji kāpj, tas nenozīmē, ka tas tā turpināsies mūžīgi.
Otrkārt, ilgtermiņā cenas pieaugums visticamāk nosegs inflāciju, ne daudz vairāk.
Visbeidzot, lai labi pelnītu, izīrē savus īpašumus un strādā pie sava NĪ portfeļa kā pie reāla ilgtermiņa biznesa!
Ja raksts patika, pieraksties jaunumiem zemāk.
Uzmanību – pieraksties arī, ja jau saņem manus e-pastus. Lai sakārtotu juridiskās nianses, drīzumā es sūtīšu e-pastus tikai no sava uzņēmuma konta (satura kvalitāte nemainīsies!). GDPR dēļ iepriekš dotās piekrišanas zaudēs spēku.
Atvainojos par neērtībām.
Atruna: Šis ir izglītojošs materiāls. Nekas šajā rakstā nav domāts kā ieteikums veikt konkrētus ieguldījumus vai darījumus. Finanšu tirgos pastāv risks zaudēt naudu. Lēmumi par ieguldījumiem katram jāpieņem pašam.
23/03/2021 @ 1:09 pm
Pielaboju nedaudz, lai atbilst tam, ko šodien (2021. gads) runā apkārt:
“Only a fool is not in real stock market right now!”
“Only a fool is not in bitcoin right now!”
23/03/2021 @ 1:11 pm
Par bitcoin šo noteikti dzirdu, bet par akciju tirgu nu jau dažus gadus vairāk dzirdu “uzmanieties, uzmanieties, krīze nāk!” Ja nav runa par GME un tamlīdzīgiem spekulatīviem stāstiem, protams.
Savādāk saprātīgam ieguldītājam akcijās un NĪ būtībā stāsts tas pats – ilgtermiņā vari diezgan droši rēķināties ar labu atdevi, bet īstermiņā (pat 5 un vairāk gadu griezumā) var sanākt pamatīgi aplauzties. . . tāpēc jāiegulda tikai, ja tev “galva ir īstajā vietā” un zini, ar ko rēķināties. No krīzēm nedrīkst pārmērā baidīties, bet ar tām ir jārēķinās.
23/03/2021 @ 7:26 pm
Piekrītu, jā, akciju tirgus nav homogēns.
Tai pat laikā, kad paskatos uz indeksu rekordiem par spīti pandēmijai, tad ir pārsteidzoši.
Tas protams arī diezgan tieši atspoguļo naudas daudzuma piedāvājumu, kam ir nedabīgs leciens pēdējo 11m laikā.
Un, protams, tagad indeksos iekšā tieši tās akcijas, kas pandēmijā rauj aukšā.
24/03/2021 @ 7:43 am
Par naudas daudzumu tas ir viennozīmīgi tā – bet tas attiecas uz visām aktīvu kategorijām (akcijas, obligācijas, nekustamais – viss ir ietekmēts). Šībrīža zemās procentu likmes un lielais naudas daudzums nozīmē, ka visās aktīvu kategorijās gaidāmais ilgtermiņa ienesīgums ir zemāks nekā vēsturiski vidējais, jo valuācijas šobrīd ir augstākas.
Par indeksu rekordiem par spīti pandēmijai – šeit gan es uzskatu, ka populārā attieksme pret šo jautājumu ir nevietā. Tirgus indeksiem nav jāatspoguļo īstermiņa notiekošo sabiedrībā. Tiem ir jānovērtē uzņēmumu ilgtermiņa vērtību – būtībā varētu teikt nākotnes naudas plūsmas šodienas vērtību pie noteiktas diskonta likmes. Un šobrīd man neizskatās, ka pandēmija ļoti slikti ietekmētu ilgtermiņa naudas plūsmas prognozes.
Citos gadījumos, kad ekonomikā ir īslaicīgas problēmas, kritās arī tirgi daļēji arī tāpēc, ka cilvēki vilka ārā naudu, lai būtu no kā dzīvot. Savukārt šajā pandēmijā turīgā sabiedrības daļa, kas investē, turpina dzīvot diezgan labi (tikai attālināti), ir daudz atbalsta mehānismi utt, tādēļ nav spiesti vilkt naudu ārā.
Es vispār mazāk uzskatu, ka šobrīd tirgus ir kaut kādā ziņā “pārvērtēts”, un vairāk uzskatu, ka vienkārši pastāv liels procentu likmju risks. Pie procentu likmēm ap nulli šobrīd tirgus ir normālā līmenī, jo akcijas ir pievilcīga alternatīva obligācijām. Bet ja sāksies inflācija un bankas cels likmes . . . nu tad var būt pamatīgs valuācijas krahs. Taču, kā rāda vēsture, dzīvot bailēs no šādām krīzēm nav gudri un labāk ir turpināt konsekventi ieguldīt. . .
23/03/2021 @ 1:33 pm
Ja neskaita Rīgu, tad Latvijas NI tirgus ir tik mazs, ka cena tiem dažiem labajiem īpašumiem tiek turēta neatbilstoša, vēl vairāk, īpašumi kuri ir uzskatāmi par vidi degradējošiem tiek pārdoti par cenām, kura atbilst jau nelielas vasaras mājas pie okeāna kkur citur Eiropā. Apzināti gadiem ir turētas makslīgi augstas cenas, līdz ar to pats NI tirgus (neskaitot Rīgu) ir degradēts.
Un esošā politiskā iekārta ar nodokļu politiku nākotnē šo visu padara ļoti riskantu. Ko līdz NI vērtības pieaugums, ka nodokļu apmērs tikai palielināsies?
23/03/2021 @ 2:41 pm
Vai autoram ir ieteikums kā izvērtēt ieguldījumu, ja NĪ tiek pirkts savām vajadzībām, protams, neizslēdzot iespēju ka situācija un apstākļi mainās un kaut kad nākotnē tas var tikt pārdots? Esmu dzirdējis, ka nebūtu vēlams pārsniegt 10% (varbūt 15%) no ģimenes ienākumiem ikmēneša maksājumiem, jo tomēr tās ir saistības uz 20-25 gadiem. Dzīve ir dinamiska mūsdienās un varbūt glaunāka māja nav tas pareizākais ieguldījums, jo vidējai LV ģimenei ar 10% maksājumu nesanāks māja Berģos vai lielizmēra dzīviklis jaunajos projektos. Bankas dodot hipotekāro kredītu pat līdz 40% no ģimenes ienākumiem, provocējot pirkt jaunākus un plašākus mitekļus.
23/03/2021 @ 2:56 pm
Par šo ir vērts taisīt atsevišķu bloga rakstu! Šeit ir vairāki jautājumi:
– vispār pirkt vai īrēt (jautājums – kas ir alternatīva, kā ieguldīt pirmo iemaksu)
– ja pirkt, tad cik dārgu.
Tā īsumā hipotekārais maksājums 10-15 % no ienākumiem ir saprātīgi, 20-25 % varētu būt augšējais gals, 40 % ir ļoti daudz (krīze, algas samazinājums, procentu likmes kāpums u.c. problēmas ātri aizvedīs auzās). Taču jāņem vērā ir arī pārējā finanšu situācija (vispirms, cik daudz ir citu parādu, tad, kādi ir pārējie aktīvi un cik fleksibli ir pārējie izdevumi).
25/03/2021 @ 7:37 am
Ehh, ar Latvijas īres tirgus tradīcijām, ģimenei ar maziem bērniem noteikti pirkt. Saku kā cilvēks pārvākšanās procesā, saimnieks nolēma dzīvokli pārdot un mums ar skubu (mēneša laikā) jāpārvācas. Pārvākšanās ir čakars un paņem daudz laika, ko varētu izmantot citām savām lietām. Ar mazu bērnu mega čakars. Ja neizdodas atrast dzīvokli ērtā tuvumā darbam un bērnudārzam, tad tālāk sanāk zaudēt laiku katru dienu. Īrēt var cilvēki, kas dzīvo bezmaz vai uz čemodāna un kuriem ir pēc iespējas mazāk piesaistes konkrētam mikrorajonam.
26/03/2021 @ 12:51 pm
Īre viennozīmīgi ir neadekvāti Latvijā dēvēta par “naudas izmešanu vējā”. Savu vienīgo lielāko “investīciju kapitālu” kredītspēju, praktiski vidējam cilvēkam vienīgo investīciju iespēju, iztērēt uz īpašuma, kurš nedod ienākumus, bet vēl pats to “tērē” tajā dzīvojot ir neracionāli. Praktiski tas pats, kas svinēt dzimšanas dienu ar ikriem un šampanieti, kas pirkti par ātro kredītu. Sev dzīvošanai var pirkt, ja jau šobrīd >50% ienākumu varētu iet/iet uzkrājumos un īpašuma cena nepārsniedz 5 gadu ienākumus. Respektīvi, nebūs problēmu, pat ja būs dzīve no nulles ar 2-3x mazāku ienākumu jāsāk. Varēs nomaksāt, vai ja viss būs labi nomaksās vēl pirms termiņa 5-10 gados.
Ar īri daudz ērtāk un drošāk. Kaut kas nepatīk, zvans pārvadātājiem un esi pēc pāris dienām citur. Pašam nav nekas jādara ar īpašuma uzturēšanu. Mainās ienākumi, nav saistību, var uzreiz uz labāku, vai lētāku pārvākties. Pat ja ir bērni, ja izmanto pārvāksānās servisu, nevis pats ņemās un nav appaudzis ar mantu un mēbelēm, nav nedz lielu izdevumu, ne problēmu. Bērniem pāris nedēļa/divas bez skolas/dārziņa un pašam atvaļinājums, tikai par labu nāks.
Arī Toma rakstā nemanīju, ka būtu kaut kas par uzturēšanas izdevumiem/amortizāciju. Lai arī fokuss tieši uz ēkām, nevis pliku zemi. Kā vērtības saglabāšanas līdzeklis, manuprāt Latvijā ir labāk kādu meža zemes pleķi ar jaunaudzi nopirkt.
30/03/2021 @ 2:10 pm
10% izklausās neticams ikmēneša maksājums. Ja, piemērma, mājsaimniecība nopelna 5000, kas uz kopējā fona, domāju nav slikti, tad sanāk 500-750 būtu maksājums. Viss, protams, atkarīgs no gaumes, bet par jēdzīgu vietu centrā var aizmirst.
23/03/2021 @ 2:50 pm
Paldies par rakstu. Viss ir pareizi, tikai stāsts ir ne par Latviju, diemžēl. Mums stabils NĪ bizness praktiski neeksistē – mums nav tādas ilgstošas izīrēšanas, kāda tā ir R-Eiropā. Esmu saskāries ar īres nama lietām un jāsaka, ka tur ir vairāk zaudējumu kā ieguvumu – īrnieki mainās, ir arī nemaksātāji, īpašuma uzturēšana arī prasa lielus līdzekļus. Resp. kaut kāda peļņa jau ir, bet jāiegulda neadekvāts darba daudzums. Visos tajos grafikos ir ņemta vērā tikai NĪ cena un inflācija, bet nav atskaitīti uzturēšanas izdevumi. Jau 5-gadu laikā tur nāk nost pamatīga uzturēšanas maksa un, jo ilgāks termiņš, jo šie izdevumi tikai pieaug (mājai jāmaina jumts un 30-gadu īres iekrājumi ir vējā). Manuprāt NĪ bizness nekad neatmaksāsies nopērkot privātmāju. Tas atmaksāsies tikai ar īres namiem, turklāt ne ar vienu – tur vajadzīgi vairāki, lai samazinātu apsaimniekošanas izmaksas. Realitātē jāiegulda milzīga nauda, lai ar to pelnītu.
Šobrīd praktiski jebkas cits ir ienesīgāk par NĪ.
23/03/2021 @ 2:58 pm
Jā, lielā mērā tā ir, uz ko arī rakstā norādu – maziem apjomiem čakars liels un tas kļūst izdevīgi pie mēroga, lielas naudas. Latvijā daudzi ir NĪ “fanāti”, bet neaizdomājas par to, cik reāli daudz laika, uzmanības, stresa, darba prasa neliels nekustamā īpašumu portfelis.
Neesmu vēl īsti iedziļinājies – interesanti, kāds būs efekts no jaunā īres likuma. Teorētiski tuvākajos gados vajadzētu veidoties labākai situācijai no investīciju perspektīvas.
23/03/2021 @ 3:32 pm
Labs raksts.
Kā NĪ tirgu ilgtermiņā ietekmē demogrāfija?
Demogrāfija LV izskatās pagalam slikti, dzīvojamā plātība tiek būvēta klāt. Abas šīs lietas īsti neiet kopā.
Ja vēl tīri praktiski sanāk vakaros paskatīties apkārt centrā – gaismas logos nedeg. Šķiet ir liela masa neizmantota īpašuma.
23/03/2021 @ 3:40 pm
Būtu interesanti dzirdēt NĪ tirgus ekspertu komentārus (tos, kas tiešām pārzina vietējās nianses). Tā kā pats vēl šajā tirgū neieguldu, tad arī neesmu detalizēti Latvijas NĪ tirgu analizējis. Šajā rakstā ilustrēju tikai skatu no helikoptera, globālā kontekstā.
Demogrāfija, protams, nav forša. Pieņemu, ka daudz ko varētu skaidrot jautājums par veco padomju ēku kvalitāti (kurš tajās gribēs dzīvot, augot labklājībai). Ja gribi ko modernu un gaumīgu, taču ne pavisam luksusa galā, īres piedāvājums tiešām šķiet pārsteidzoši vājš. . . bet tas ir novērojums no personīgās dzīves un ss.com pavadītām stundām, ne NĪ eksperta analīze.
23/03/2021 @ 3:42 pm
Šim rakstam vajadzētu piebildi, ka tēma apskatīta no peļņas viedokļa nevis kā nekustamā īpašumu cenu prognoze.
NI cenām īsti nemaz nav kur krist, būvniecība maksā tik cik viņa maksā, materiāli nepaliks stipri lētāki un darbaspēks arī.
NI kā biznesu varētu izskatīt tikai kā attīstītājs nevis pirkt gatavu un pārdot vai īrēt.
23/03/2021 @ 3:52 pm
“NI cenām īsti nemaz nav kur krist.”
🙂 šis ir no sērijas “slavenie pēdējie vārdi”.
Īstermiņā cenas ir gana svārstīgas. Jauniem ieguldītājiem būtu jāapzinās, ka cenu kritums uz vismaz dažiem gadiem ir pilnīgi normāla un pavisam iespējama parādība (piemēram, recesijas laikā). Ražošanas izmaksas nav vienīgais, kas nosaka aktīva cenu – tā ir tikai piedāvājuma puse, bet vēl ir pieprasījums.
23/03/2021 @ 6:06 pm
Mājas var arī pārdot par eiro ( Itālijas dienvidi) vai dažiem tūkstošiem (LV laukos), kas pierāda, ka pārdošanas cena var būt stipri zem pašizmaksas. Tas parasti notiek vietās, kur neviens negrib vairs dzīvot. Otrā galā ir pieprasītas pilsētas. Būtu interesanti redzēt tieši galvaspilsētu ienesīgumu izdalītu atsevišķi.
Man patiktos pieiet šai problēmai sadalot īpašuma vērtību divās komponentēs – reāla daļa ir šāda īpašuma izveides cena (uzbūvēšanai un labiekārtošanai) un otra daļa ir maksa par atrašanos lokācijā X (šī var būt negatīva, piemēram, uzceltu māju Latgalē Tu nepārdosi, pat par pašizmaksu). Kā arī pirmā daļa kopš uzcelšanas/iegādes bez variantiem nolietosies un zaudēs vērtību. Tas iet pretrunā ar mūsu plānu uzskatīt īpašumu par ieguldījumu un mums atliek cerēt uz otru daļu.
Paskatāmies piemēru – privātmāju piepilsētā. Zeme maksas Pierīgas privātmājai būs aptuveni 10-20 % no īpašuma vērtības. Tas šķiet saprātīgi un nozīmē, ka kopējo vērtību pamatā nosaka tas, kas uzbūvētais, kas saistās ar būvniecības izmaksās, kas atkal ir materiāli + darbs.
Interesantāk paliek ar nopietnu pilsētu piedāvātajiem dzīvokļiem. Tur atkal dzīvokļa cenas komponentēs dominē atrašanās vieta, jo piedāvājums ir fiziski limitēts. Šķiet ka atrodoties, Londonā, Ņujorkā vai Losandželosā vairāk kā 80 % no īpašuma cenas ir vieta. Īpašuma iegāde šeit nozīmē, likt likmi pilsētas ekonomiskajā attīstībā nopērkot daļu no tās. Jautājums Tomam, šī būtu spekulēšana, investīcija vai kaut kas pa vidu?
P.S. Paldies par rakstu, man šī tēma arī galvā grozās, jo bija jādomā, kur dzīvot ( īrētā vai pirktā miteklī)
24/03/2021 @ 7:44 am
Īsumā atbildot uz jautājumu – izklausās pēc spekulācijas. Tas ir mēģinājums uzminēt ne tikai, kā attīstīsies Londona vai Ņujorka, bet uzminēt to veiksmīgāk par citiem NĪ tirgus dalībniekiem (jo īpašuma cenas jau šobrīd atspoguļo tirgus viedokli par nākotnes perspektīvām). Es personīgi labāk no tā atturos!
23/03/2021 @ 5:34 pm
Sveiks!
Tavā blogā ir daudz rakstu par tēmu “kā dabūt vairāk naudas, ja Tev jau pāri paliek daudz naudas”. Tā ir diezgan populāra tēma, un lielākā daļa finanšu blogu, ko esmu saticis, raksta tieši par šo. Kā sacīt saka – “it’s a nice problem to have”. Taču gandrīz neviens neraksta par to “kā dabūt, lai pāri paliek nauda, ja šobrīd dzīvoju no algas līdz algai”. Vai par to ir kaut ko plānots nākotnē rakstīt? 🙂
24/03/2021 @ 7:38 am
Paskaties bloga ceļvedī – šo to jau esmu rakstījis!
https://www.tomskreicbergs.lv/2020/10/09/celvedis-toma-bloga/
Un arī kursos stāstījis. Tomēr man liekas, ka tur man ir mazāk “competitive advantage” – par to, kā taisīt biznesu un pelnīt vairāk, manuprāt tomēr stāsta un ir spējīgi stāstīt daudzi. Par ieguldīšanu latviski – ne pārāk daudzi.
26/03/2021 @ 1:07 pm
10% var atlikt pat no minimālās. Jo mazāk ir, jo spēcīgāk jāapspiež savas organiskās vēlmes uzlabot savu bioķīmisko stāvokli ar lieku mantu vai vielu iegādi un lietošanu. Respektīvi, jādzīvo vismaz vienu pakāpienu izdevumos sliktāk, neekā ļauj tagadējie ienākumi. Kredīti un citas saistības pieļaujami tika un vienīgi izglītībai un veselībai, respektīvi, tam kas ļauj turpināt savu attīstību un iespēju pelnīt vairāk palielināšanu. Tai pat laikā iegūto piedzinēji neatņems, pat ja būs jābankrotē finansiāli.
24/03/2021 @ 8:47 am
Mazliet atkāpe no konkrētās tēmas, Tom kādas ir tavas prognozēs ekonomikai un NI cenām tuvākajiem 2-3 gadiem ? Saprotam tas ir atkarīgs no covid bet tīri intuīcijas līmenī ?
24/03/2021 @ 9:39 am
Es gandrīz vai reliģiski atsakos prognozēt nākotni 🙂 jo zinātne rāda, ka tas ir diezgan nelietderīgi. Lietderīgāk var būt modelēt dažādus attīstības scenārijus un padomāt, lai esi gatavs tiem.
Kaut daži acīmredzami varianti:
1) gana daudz savakcinēsimies, dzīve atjaunosies, ekonomika vēl uz kādu laiku raus augšā
2) nevakcinēsies cilvēki vai būs mutācijas, kas traucēs vakcīnu darbībai; uzņēmēju un tirgus ekspektācijas par nākotni strauji pasliktināsies; tad var sākties reāls ekonomikas un tirgus kritums
3) kaut paradoksāli, var arī būt variants, kur atveseļošanās ir tik spēcīga un ekonomika tā “rauj augšā”, ka atdzīvojas inflācija, kā rezultātā centrālās bankas ir spiestas celt likmes, kas var atkal izraisīt valuācijas krahu dažādiem aktīviem.
Man reāli nav nekādas pārliecības, kurš no šiem (vai cits) variants īstenosies. Bet šie man liekas interesanti, lai apdomātu – kā es tikšu galā, ja īstenosies katrs no šiem.
24/03/2021 @ 10:44 am
Tom, paldies par rakstu! Man patīk Tavs tiešais un kodolīgais domas pasniegšanas stils.
Vari, lūdzu, mazliet sīkāk izskaidrot, kāpēc situācijā, kad centrālās bankas paceļ likmes, notiek dažādu aktīvu valuācijas krahs (valuācijas krahs = tirgus cenas kritums, ja pareizi saprotu)? It kā intuitīvi to saprotu, taču, ja man būtu kādam tas jāizskaidro, tad es to nevarētu izdarīt.
Vai tāpēc, ka aizņemšanās kļūst dārgāka un investori, spekulanti u.tml. vairs nevar atļauties aizņemties tik daudz jaunas naudas šo aktīvu iegādei, attiecīgi krītas pieprasījums un secīgi arī aktīvu piedāvājuma pusē ir jāsamazina cena?
Paldies jau iepriekš,
24/03/2021 @ 10:57 am
Mehānismi ir dažādi, bet var par to domāt šādi. Ieguldītājiem ir izvēles iespājas, kur ieguldīt:
1) drošas obligācijas
2) riskanti aktīvi, kur ir lielāks risks, bet var vairāk pelnīt.
Jo zemākas procentu likmes maksā drošas obligācijas, jo augstāku cenu ieguldītāji ir gatavi maksāt par riska aktīviem (t.i. ir pieņemams, ka akcijas, NĪ, nodrošina samērā zemāku peļņu, jo alternatīva ir nekāda).
Ja drošas obligācijas sāk maksāt labu atdevi, tad neviens gudrs ieguldītājs nepirks daudz riskantākas akcijas vai NĪ par cenu, kas nodrošina līdzīgu vai tikai nedaudz lielāku atdevi. Cenām būs būtiski jākrīt, lai šie ieguldījumi atkal kļūtu pievilcīgi.
Tas ir viens veids, kā uz to skatīties. Taču Tevis aprakstītais mehānisms arī zināmā mērā strādā – kļūst mazāk pieejama “vieglā, lētā nauda”, attiecīgi mazāk pircēji NĪ un citiem aktīviem, mazāks pieprasījums, un cenas kritums. Tas ir kā tās pašas monētas divas puses.
Procentu likmju kāpums gan nenozīmē, ka NEIZBĒGAMI būs krahs. Ja likmes kāpj gana lēzeni, tad var būt ok.
24/03/2021 @ 9:18 am
Pēdējā gada laikā sanācis daudz pasekot tirgum, jo meklēju jaunu dzīvesvietu. Pirmkārt jāsaka, ka īres cenas dzīvokļiem ir vienkārši kosmoss. Kautcik pieklājīgs dzīvoklis (neatkarīgi no izmēra!) izmaksā 450-600 eur mēnesī! Un tas ir ne tikai jaunajos projektos!
Ja skatās uz māju īri, tad vispār žoklis atkarās – kāpēc lai kāds maksātu 1k+ mēneši par mājas īri?! Bet acīmredzot maksā, jo cenas ir tādas.
Tas nekas, ka nopērkot māju vai dzīvokli maksāsi tikai 450-700 eur mēnesī, kas ir lētāk nekā īrēt.
Tas par īrēšanu, bet nākamā lieta – īpašumu cenas ir neadekvāti augstas. Pat vecas izremonētas privātmājas galīgā Rīgas nomalē maksā 130K+ eur. Tikpat maksā jaunie projekti – sākot no 120k (sliktās vietās bez apdares), bet kautcik labā vietā ar pilnu apdari mēs runājam par 160-200k gan mājām, gan dzīvokļiem. Tāda pati cena vecākiem (10-20 gadi) objektiem ar mēbelēm.
Kas manuprāt nedaudz skaidro šīs neadekvātās cenas ir negaidīti augstais pieprasījums. Pieprasījums stipri pārsniedz piedāvājumu. Kā jau tika minēts rakstos, Covid ietekmējis galvenokārt zemākā ienākuma līmeņa cilvēkus, kas tāpat nebūtu NĪ mērķauditorija, visi pārējie nedaudz pagaidīja Covid sākumā, gaidot cenu kritumu un redzot ka nekā nav sāka pirkt visu ko redz. Ļoti daudz cilvēku šobrīd ir uzkrājuši un meklē NĪ. Protams, vēl viens iemesls kāpēc NĪ tirgus vārās ir tas, ka ir remote work un cilvēkiem vajag mājās vairāk vietas, lai viens otru neapēstu.
Kā man tas viss beidzās – secināju, ka uzcelt māju, tieši kādu gribi un tur kur gribi sanāk tikpat vai nedaudz dārgāk kā nopirkt gatavu (ja būtu ko pirkt). Tāpēc nopirku zemi un celšu māju. Jāpiemin, ka ar zemi nav savādāk kā ar citiem NĪ – pieprasījums liels, cenas augstas, piedāvājums mazs.
Šis viss gan vairāk priekš sevis nevis lai pelnītu naudu, bet noteikti jāsaprot, ka Rīga un pierīga ir tas, kur NĪ būs augstāka likviditāte gadījumā – “ja nu kas”.
P.S. Cenas galvenokārt, bet ne tikai “labajās vietās” Rīgā un pierīgā, NEskatījos tikai – maskačku, dārziņus, bolderāju, piņķus/babīti, sarkandaugava/vecmilgravis.
P.P.S. Cenas zemei tālāk no Rīgas 10-20k par zemes gabalu, pat par lieliem gabaliem (2000+ m2). Rīgā un pierīgā 50-70k ir vidējā cena par 1500 m2
26/03/2021 @ 1:18 pm
Celt imho šobrīd ir vēl neizdevīgāk. Ir vienkārši drausmīgi par kādu celtniecības kvalitāti šobrīd jāmaksā kādas cenas. Ceļam ofisu, ir tāmes kas no Janvāra ir pieeaugušas 2-3x un visi tika irausta plecus un saka ka tas ir ok. Kvalitāte tāda, ka apt Maskavas kolēģiem šķermi metas, jo bija domājuši, ka vietējie šeit netaisa tikpat traģiski kā izmisuma dēl uz būvlaukumu aizgājuši “džamšuti” un vēl neko tu nevari padarīt, jo vai nu maksā citiem otreiz par pārtaisīšanu, tāpat bez garantijas par kvalitāti, vai samierinies. Rektieri ar ggadu tūkstošu pieredzi nekas vairāk ir celtnieki, jo vienmēr atrunašies, ka kaut kas nebija nospecificēts, ka arhitekts, būvuzraugs uz pirkstiem neparādīja, via kaviņa atbildība ir rakt no rīta ļidz vakaram.
Paziņa kopā ar tēvu aizgāja no darba uz diviem gadiem un paši cēla divas mājas sev. Kopā izrēķināja, ka algai būtu bijis jābūt vismaz 4k uz rokas katram, lai būtu bijis vērts pašiem strādāt, nevis celt māju. Nemaz nerunājot, ka kvalitātes kontrole tad būtu nekāda.
27/03/2021 @ 4:15 pm
Nu, tas ir esošās sabiedrības nopelns – nepabeidzi skolu, tad ej uz strojku.
Jā, pašam jādara, jādomā un jāpieskata. jo mūsdienās visi tikai zin savu atbildību, un parādīt uz nākamo ķēdītē – kad rodas neskaidrības.
Bet skaidrības pēc es jums atgādināšu ka darbs – tāpat kā sabiedrība – ir kopējā atbildība.
24/03/2021 @ 11:26 am
Paldies par rakstu!
NĪ jau vispār miljons faktoru, kas ietekmē un visu nemaz nevar uzskaitīt un izvērtēt. Man personīgi ļoti interesanti un saistoši liekas vēl šādi aspekti:
1) ēku energoefektivitāte – mēs esam daļa no Eiropas savienības, ES ir stingri nospraudusi savus mērķus un kur mēs gribam virzīties attiecībā uz klimata pārmaiņām utml. Attiecīgi mums ik pa dažiem gadiem pieaug dažāda veida energoefektivitātes prasības. Tādas mājas, kādas cēla 2007.gadā, tagad vienkārši vairs nevar uzbūvēt – jāliek labāki logi, vairāk siltinājuma, ventilācijas prasības utml. Tas viss sadārdzina jauno dzīvokļu cenas. Es arī šobrīd klausos diskusijas par ES taksonomiju, kas paredz investīciju sasaisti ar klimata mērķiem (it kā jau nav obligāti, bet tāpat noteikti līdz brīdim…). Piemēram, šobrīd šķiet visi jaunie dzīvokļu projekti ir vēl B kategorijas ēkas (kas uz LV fona tāpat ir ļoti labi), bet caur taksonomiju grib panākt, ka bankas, investori utml finansē tikai A klases ēkas un arī tās, kuras nevis knapi iekļaujas, bet jau par 30% pārsniedz slieksni. Kas tur, protams, beigās būs un kurā gadā, jau ir cits jautājums, bet nu tendence pavisam skaidra. Un beigu beigās tas viss jau tikai sadārdzina jaunos dzīvokļus, jo tie materiāli un metodes jau neattīstās tik strauji, arī darbaspēka izmaksas palielinās ar katru gadu. Tas viss jau noteikti arī spiež tās cenas uz augšu.
2) kas notiks ar PSRS laika mājām? Tas ir ļoti liels nekustamā īpašuma segments un Latvijai diezgan specifiska tēma. Es esmu pesimists, es neticu, ka it īpaši Rīgā lielākā daļa tiks siltinātas. To tehniskais stāvoklis arī ļoti dažāds, protams, ka tās nesabruks pēc 10-20 gadiem, bet labāk jau arī nepaliek. Jau tagad ir dzirdams, ka bankas hipotekāros kredītus ierobežo šīm mājām līdz 20 gadiem un laikam jau arī pirmās iemaksas lielākas prasa. Sanāk, ka bankas ar savām darbībām pasaka, ka ilgtermiņā neuzticas šo īpašumu tehniskajam stāvoklim un vērtībai. Gan jau, ka arī cilvēki (kuri var, protams, atļauties, ne visiem ir tādas iespējas) sāk arvien vairāk izvēlēties tieši jaunos projektus, domājot vai viņi grib ilgtermiņā pirkt dzīvokli 50-60 gadus vecā paneļniecē, kurā ziemā ir milzīgs apkures rēķins.
Liekas, ka kaut kur lasīju, ka tieši vecajiem dzīvokļiem cenas diesko nekāpj pēdējos gados un līdz ar to vairāk spiediens un jaunajiem dzīvokļiem. Laiks rādīs!
24/03/2021 @ 2:39 pm
Ni cenai nav nozīmes ir svarīga atdeve jeb yield jeb ienākumi no īres. Atkārībā no šīs atdeves arī veidojas NI cena. Ja autors pats pasaka, ka cenas pieaugums veido nebūtisku NI atdeves procenta sastāvdaļu, tad kāpēc tik liels uzsvars tiek likts uz iespējamo cenu kritumu?
Tom cik strauji un par cik % nokrita akciju tirgi Martā? Un kāds Yield jeb dividendes ir S&P 500? Visa cerība uz cenas pieaugumu.
Aicinu veikt objektīvu salīdzinājumu. Akcijas ir krietni svārstīgākas īstermiņā un yield ir mazāks nekā tas ir NI.
24/03/2021 @ 3:04 pm
Gan akcijās, gan NĪ peļņu veido gan cenas pieaugums, gan yield jeb ienākumi no kapitāla.
Ja liekas, ka NĪ cenas pieaugums ir sīks, tas ir tāpēc, ka es norādīju cenu pieaugumu pēc inflācijas. To nevajadzētu jaukt ar nominālo peļņu. Ja NĪ, piemēram, ASV kopš 1970. gada ir pelnījis 1,5 % gadā pēc inflācijas, pirms inflācijas tie ir 5,4 % gadā (inflācija šajā periodā bija 3,9 % gadā). Tas nozīmē, ka lielai daļai NĪ īpašnieku pusi no peļņas vai vairāk veidoja tieši cenu pieaugums.
Vairāk skatīties tieši uz yield vai arī tieši uz cenu pieaugumu ir klasiska ieguldīšanas kļūda. Jēdzīgus lēmumus var pieņemt tikai, apskatot abus kopā: yield + cenas pieaugums. Kurš izdevīgāks kuram ieguldītājam konkrētā brīdī – tur ir nodokļu un citi apsvērumi.
Ilgtermiņā un ļoti lielos vilcienos NĪ un akciju tirgus ienesīgums ir bijuši samērā līdzīgi. Jāpiekrīt, ka NĪ cenas tipiski ir mazāk svārstīgas – bet ar daudz lielākām darījumu izmaksām, mazāku likviditāti, lielākiem koncentrācijas riskiem. Abi ir jēdzīgi ieguldījumi dažādās situācijās.
25/03/2021 @ 10:50 am
Tom! Paldies, labs raksts!
Ļoti uzskatāmi parāda pašu būtību, ka investīcijas varam sekmīgi realizēt/izskatīt tikai no ilgtermiņa ieguldījumu perspektīvas, visādi citādi tas ir gamblings, bet ir kam izdodas, liekas ka tie ir kādi 5% no mums. Īstermiņā nevienam nav ne jausmas, kas notiks un kā attīstīsies notikumi globāli, kas ietekmēs jebkuru tirgu. Pirms 1.5 gada ekonomisti satraucās par dažādiem ekonomiskajiem rādītājiem, cikliskumu, burbuļiem utt. savukārt tagad uztraucas par vakcīnām. Volstrītai arī katru dienu savi pārdzīvojumi, tad Tramps un Ķīnas kari, tad % likmes, tad Baidena čeki vai apstiprinās, tad apstiprināja, tad satraukums par inflāciju. Tad ir džeki, kuri ir uzinstalējuši Robin Hood un viņiem nepatīk Hedžfondi, kam ir īsās pozīcijas. Tam visam ir īstermiņa ietekme, bet tas netraucē helikoptera skatam 10 – 20 gadu perspektīvā, kur noskaņojums ir mierīgāks un to šeit var ļoti labi nolasīt.
Investīciju izvēlē noteicošais varētu būt arī psiholoģiskais faktors. Kaut vai tik vienkārši kā īpašumu es redzu, bet daļu no Microsoft tā īsti aptaustīt nevaru. Īpašumā dzīvo īrnieks, kas par to maksā. Īpašuma iegādei varu paņemt bankas kredītu un pieauguma % veidojas no pavisam citas summas un īrnieks par to maksā, protams dažādiem riskiem būtiski pieaugot. Arī ātrus lēmumus/manevrus ar NĪ realizēt ir grūtāk, akciju portfelim viens klikšķis pirkt/pārdot. Tad, ja nu vienīgi kāds portfelis, kam nekādi nevar piekļūt uz 20 gadiem, nezinu vai tādi ir. NĪ arī nav tik vētrainu paziņojumu katru dienu (jo ziņas arī ir jāpārdod), kas ģenerē kaut kādas domas par to ko darīt un ko citi darīs. Vēsāk un mierīgāk.
Šobrīd tīri subjektīvi liekas, ka cenas NĪ Latvijā ir pārāk strauji augušas, jo nauda ir ļoti pieejama un īsti šobrīd nekur citur tērēt nav iespējams, kas veicina neizsvērtus lēmumus. Augstāk komentāros jau bija pieminēts par zemes un privātmāju cenām, pieprasījumu/piedāvājumu, kas īpaši pieauga pavasarī un pieprasījums bija lielāks kā piedāvājums. Tas gan nedaudz pārsteidz, jo īpašuma iegāde ir ilgtermiņa lēmums un parasti iet kopā ar pārliecību par drošību/ienākumiem ilgtermiņā, bet šeit mums bija pilnīgi jauna/nezināma vide ar Covid, bet cilvēki iesoļo bankā un paņem 250k uz n gadiem. Parasti parādoties spontāniem, neizsvērtiem darījumiem jautājums ir par to no kurienes nāk tik liels finanšu pieplūdums un vai tas tā turpināsies. Arī cikliski kaut kam it kā vajadzētu būt, bet tas vairāk jau ir kristāla bumbas jautājums. Ja grib veikt ieguldījumu, tad katra tirgus situācija ir piemērota un katra tirgus situācija nav piemērota, tāpēc vienkārši jāizvēlas savam profilam atbilstošākais darījums un jārīkojas.
30/03/2021 @ 6:57 pm
Jāpiekrīt, ka NĪ mazos apjomos ir laikā-dārgs un nelikvīds. Mantojumā mazstāvu ēka ar ielaistām problēmām, bet nopārdod šādu objektu vairāk par zemes vērtību diezgan grūti. Atsevišķiem dzīvokļiem lielā sakārtotā mājā būtu vieglāks menedžments, bet tas strādā kamēr apsaimniekotājs ir ok.
Jaunos projektos tiek paredzēti īres dzīvokļi, ko es vērtēju negatīvi, jo aktīvi īpašnieki būs tie, kas uzturēs īpašumu un veidos patīkamu vidi. Protams, īre var būt izdevīga kādreiz, jo cilvēki mēdz pārvērtēt nekustamo īpašumu, piemēram, Itālijas 15.gs tirgotāji, kuriem rentabilitāte bija 10%+ savu kapitālu lika nekustamajos īpašumos ar niecīgu atdevi dzenoties pēc statusa. Vai 18.gs Anglijā:
“Most merchants & aristocrats dreamed of nothing more than to own a large landed estate with an annual income of several hundred or thousand pounds sterling, and their descendants living off the land-rents for eternity (and land prices reflected this, with prestigious full ownership costing far more than 99-year leases).”
Mūsdienās cenas vidusmēra mājokļiem liekas racionālas, ieskaitot Latvijā, bet atsevišķi tirgus segmenti (burbulis Ķīnas lielpilsētās) var būt spekulatīvi. Rīgā, salīdzinot ar citām Eiropas galaspilsētām ir lētas cenas dzīvokļiem, pat ja mediānas LV ienākumiem tā nešķiet. Tie, kuri strādā ārzemju pirktspējai ir ar daudz lielākiem ienākumiem kā tie, kuru klienti ir ar Latvijas vidējiem ienākumiem un sacentīsies par relatīvi mazo piedāvājumu Rīgas pievilcīgajās apkārtnēs.
Paredzēt vērtības NĪ būs grūti, jo pilsētas var kļūt neiekārojamas (Detroita), kā arī novecot demogrāfija un mantoto īpašumu vērtība laukos tuva nullei (Japāna). Cilvēki noteikti nākotnē novērtēs savu īpašumu, bet uzminēt vietu ir grūti.
10/01/2022 @ 4:46 pm
Kāda ir situācija LV ar hipotekārajiem kredītiem? ASV bieži dzirdēti stāsti par to, kā ar šo kredītu nopirkta māja vai dzīvoklis un tad izīrēts par lielāku summu nekā ikmēneša maksājums bankai. Vai šāda opcija ir iespējami arī pie mums, vai tomēr šeit situācija atšķirās?