“Only a fool is not in real estate right now!” – “Tikai muļķis šobrīd nav nekustamajā īpašumā!”
Šo frāzi dzirdēju 2005. gada rudenī, kad mācījos ASV. Kojās bija tusiņš ar vecākiem. Kursabiedra tēvs dedzīgi sludināja, cik viegli ir pelnīt naudu ar “house flipping” – nopērc, saremontē, pārdod.
Cenas tikai kāpjot. Zaudēt praktiski neesot iespējams.
Tagad, protams, viegli smieties. Toreiz es no ieguldīšanas neko nesapratu. Degsmi ap nekustamā īpašuma tirgu es vēroju ar interesi. Likās žēl, ka es arī nevaru tā pelnīt. Naudas investīcijām man gan nebija (tik tikko ēdienam pietika).
Kamēr sāku pelnīt, atnāca krahs.
2007. gada rudenī nonācu Volstrītā kā jauns investīciju baņķieris. . . tieši uz finanšu krīzes startu.
Nekustamā īpašumu vērtība dramatiski kritās, vispirms ASV, tad visā pasaulē.
Nākamajos gados, cenšoties saglābt savu darba vietu bankā, ar krīzes sekām cīnījos ik dienu. Krīzi izjuta arī mana ģimene un draugi Latvijā. Turklāt vēl skarbāk nekā ASV.
Neviens, kas to periodu piedzīvoja, to neaizmirsīs. Lai gan racionāli apzinājos, ka tas nav pamatoti, gados pēc krīzes doma par ieguldīšanu nekustamajā man emocionāli asociējās ar ko īpaši riskantu, pat bīstamu.
Tagad uz krīzi jau spējam atskatīties ar distanci, kā uz vēsturisku notikumu.
Maksātspējīgu vecumu ir sasniegusi paaudze, kurai krīze vispār ir bērnības atmiņa. Turklāt ne pārāk asa vai sāpīga.
Šķiet, ir labs brīdis paskatīties uz vēsturi plašākā griezumā. Krīzes nāk un aiziet. Kādu cenu pieaugumu ir racionāli gaidīt no nekustamā īpašuma ilgtermiņā?
Lai saprastu ilgtermiņa tendences, apskatīsim statistiku par mājokļu cenām visā pasaulē, ko publicē Bank of International Settlements. Dati ir pieejami ļoti daudz un plaši, bet vienkāršības pēc apskatīšu dažus lielus reģionus:
- Eirozona
- ASV
- Japāna
- Vācija
Kāds ir bijis vidējais ilgtermiņa cenas pieaugums šajos tirgos?
Avots: Toms Kreicbergs, balstoties uz Bank of International Settlements datiem
Redzam, ka gan ASV, gan Eiropā ilgtermiņa cenu pieaugums ir nedaudz virs 1 % gadā pēc inflācijas. Savukārt Japāna un Vācija parāda, ka ilgtermiņa cenu pieaugums pēc inflācijas var nebūt praktiski nekāds.
Nosegt inflāciju – tas nepavisam nav slikts rezultāts, jo šie dati neņem vērā peļņu no īpašuma izīrēšanas.
Tomēr jāatceras starpību starp ilgtermiņa ienesīgumu un ceļu, kas ieguldītājam jānoiet, lai pie šī ienesīguma nonāktu. Paskatīsimies kaut Latvijas piemēru.
Īstermiņa cenu vēsture Latvijas nekustamā īpašuma tirgū ir uzbudinoša.
Atbilstoši Centrālās statistikas pārvaldes datiem, vidējais mājokļu cenu pieaugums periodā no 2010. līdz 2020. gadam bija aptuveni 4.5 % gadā pēc inflācijas. Lieliska atdeve.
Periodā 2015 – 2020: 6 % gadā pēc inflācijas. Vienkārši fantastika!
Ja pieskaiti klāt peļņu no izīrēšanas, tad grūti atrast ienesīgāku ieguldījumu.
Tie, kas atceras krīzi, šajā brīdī smīn.
Paskatīsimies ilgākā laika sprīdī. Kāds bija vidējais Latvijas mājokļu cenu pieaugums no burbuļa pīķa – 2008. gada 1. ceturkšņa – līdz 2020. gada beigām?
Mīnus 2 % gadā pēc inflācijas.
T.i., salīdzinot ar lielāko tirgus pīķi, mājokļu cenas divpadsmit gadus vēlāk vēl joprojām bija zemākas par aptuveni 22 % pēc inflācijas.
Īstermiņa atdeves var būt ļoti dažādas.
Šo būtu vērts atcerēties visiem, kas apsver ieguldīšanu nekustamā īpašuma tirgū. Tā patiešām ir ilgtermiņa spēle.
Ar drošu pozitīvu cenas pieaugumu īstermiņā rēķināties nevar. Kritumi ir bijuši un būs. Tikai tādēļ, ka dažus gadus cenas strauji kāpj, nedrīkstam aizmirst vēsturi.
Un tomēr – pacietīgam ieguldītājam nekustamais īpašums var būt fantastisks ieguldījums.
Aizsargāt naudu no inflācijas nav slikti. Tas pats par sevi ir ļoti labs ieguvums.
Tad nāk klāt peļņa no izīrēšanas, kas var būt no 3 % līdz 7 % gadā vai pat vairāk. Ja tu prasmīgi apsaimnieko un izīrē savu īpašumu, tu vari sev nodrošināt ļoti labu atdevi virs inflācijas, kas daudzos gadījumos var konkurēt ar akciju tirgus ilgtermiņa rezultātiem vai pat tos pārsniegt.
Protams, tam ir diezgan daudz priekšnosacījumi:
- Tev ir jāprot izvēlēties īpašumu un novērtēt pirkšanas cenu
- Tev ir jāspēj nomaksāt kredītu dažādos tirgus apstākļos
- Tev ir jāprot īpašumu uzturēt
- Tev ir jāprot ātri atrast kvalitatīvus īrniekus un pārvaldīt saistītos riskus
- Tev tam visam ir jāvelta laiks un pūles (ko tu savādāk varētu veltīt savam pamata biznesam)
Daļu no šiem darbiem par maksu var uzticēt starpniekam – bet tad tev jāizglītojas un jāvelta laiks un nauda šo starpnieku atlasei, pieskatīšanai un atalgošanai.
Rezultātā ieguldīt NĪ ir visizdevīgāk investoriem ar lielāku turību.
Lai kvalitatīvi apsaimniekotu un izīrētu dažus dzīvokļus, tam jāvelta neproporcionāli daudz laiks un enerģija, turklāt jāuzņemas liels koncentrācijas risks (ieguldījums nav diversificēts – ja ar konkrēto rajonu vai ēku kas notiek, ir problēma). Arī pats personīgi es vēl neskatos nekustamā īpašuma virzienā, jo nevēlos veltīt šim ieguldījumam laiku un enerģiju, ko varu efektīvāk izmantot savā darbā un biznesā.
Salīdzinot ar pasīvi pārvaldītu ieguldījumu akciju tirgos, NĪ portfelis bieži kļūst daudz izdevīgāks brīdī, kad cilvēka bagātība jau mērama daudzos simtos tūkstošu vai miljonos. Tad iespējams iegādāties daudzus dažādus īpašumus un pārvaldīt savu NĪ portfeli kā reālu biznesu.
Tikmēr tiem, kuri vēl kapitālu tikai audzē, bieži pievilcīgāk ir ieguldīt akciju tirgū, izmantojot zemu izmaksu indeksu fondus.
Ja izvēlies ieguldīt nekustamajā, dari to bez ilūzijām.
Pirmkārt, īstermiņā cenas var strauji kāpt un krist. Nekļūsti par upuri īstermiņa domāšanai – ja cenas šobrīd strauji kāpj, tas nenozīmē, ka tas tā turpināsies mūžīgi.
Otrkārt, ilgtermiņā cenas pieaugums visticamāk nosegs inflāciju, ne daudz vairāk.
Visbeidzot, lai labi pelnītu, izīrē savus īpašumus un strādā pie sava NĪ portfeļa kā pie reāla ilgtermiņa biznesa!
Ja raksts patika, pieraksties jaunumiem zemāk.
Uzmanību – pieraksties arī, ja jau saņem manus e-pastus. Lai sakārtotu juridiskās nianses, drīzumā es sūtīšu e-pastus tikai no sava uzņēmuma konta (satura kvalitāte nemainīsies!). GDPR dēļ iepriekš dotās piekrišanas zaudēs spēku.
Atvainojos par neērtībām.
Atruna: Šis ir izglītojošs materiāls. Nekas šajā rakstā nav domāts kā ieteikums veikt konkrētus ieguldījumus vai darījumus. Finanšu tirgos pastāv risks zaudēt naudu. Lēmumi par ieguldījumiem katram jāpieņem pašam.