Pēc finanšu krīzes likās, ka vidējais iedzīvotājs sapratis — nekustamais īpašums nav zelta zoss, kura uzticami vairo tavu labklājību no gada uz gadu. Spriežot pēc komentāriem šeit pat blogā, esam izgājuši ciklu. Zelta zoss pielūdzēji atkal ir klāt.
Neparaujies.
Ar nekustamo īpašumu var nopelnīt. Bet tas nav ne tuvu tik droši un viegli, kā liekas cenu burbuļa eiforijā.
Piezīme: es nerunāju par izvēli — pirkt vai īrēt savu mājokli. Tā ir cita tēma ar citiem apsvērumiem.
Ieguldījums vai spekulācija?
Mīts: Nekustamā īpašuma cenas ilgtermiņā vienmēr pieaug.
Realitāte: Gara virkne pētījumu rāda, ka nekustamā īpašuma cenas ilgtermiņā gandrīz neapsteidz inflāciju.
Piemērs no ASV:
Avots: Created by Catherine Mulbrandon at VisualizingEconomics.com
Tas ir arī loģiski. Ja nekustamā īpašuma cenas ilgtermiņā konsistenti apsteigtu inflāciju — sadārdzinātos ātrāk nekā patēriņa preces — tas nozīmētu, ka aizvien lielāka daļa mūsu ienākumu aizietu, dažādos veidos maksājot par nekustamo īpašumu. Pat, ja šī atšķirība būtu tikai 1% gadā, pēc gadsimta mēs jau pusi sava budžeta maksātu par jumtu virs galvas.1
Realitātē tā nenotiek.
Īstermiņā nekustamā īpašuma cenas ir ļoti svārstīgas. Pieprasījums un piedāvājums mainās. Lēti hipotekārie kredīti parādās un pazūd. Ir fantastiski burbuļi un dramatiski krahi.
Ilgtermiņā cenas atgriežas līdzsvarā.
Tas nozīmē — pelnīt no NĪ cenas pieauguma ir spekulēt — ar vidējo atdevi nulle.
Patiesībā vidējā atdeve būs stipri zem nulles, ja atrēķinam izmaksas.
Šī spekulācija ir tikpat riskanta, kā citas, par kurām esmu rakstījis. Mēģini nu uzminēt, kurš ir īstais brīdis pirkt, un kurš — pārdot. Vai tiešām tici, ka to izdarīsi veiksmīgāk kā profesionālie spēlētāji tirgū?
Iespēja, ka nopirksi tieši kraha zemākajā punktā un pārdosi burbuļa kulminācijā, ir samērā niecīga.
Visticamāk nopirksi īpašumu burbuļa gados un pārdosi kraha bedrē.
Nekustamais īpašums kā ienesīgs ieguldījums
Ja NĪ cenas ilgtermiņā neapsteidz inflāciju, tad kādēļ cilvēki vispār tajā iegulda savus līdzekļus?
Cenu pieaugums nav vienīgais peļņas avots NĪ tirgū. Vēsturiski tas arī nav ticis uzskatīts par galveno — šī ilūzija ir neseno burbuļu rezultāts.
Patiesais ieguvums no NĪ ir īpašuma ekonomiskais pielietojums. To cenas izteiksmē attaino īres maksa.
Ekonomists Tomass Piketijs savā iespaidīgajā darbā “Kapitāls 21. gadsimtā” norāda, ka vēsturiski ilgtermiņā NĪ ienesīgums, tāpat kā daudziem citiem kapitāla veidiem, ir bijis 5% gadā pirms nodokļiem.
Varbūt domā — tīri okei. Bet ņem vērā, ka tas ir statistisks vidējais rādītājs. Reālais ienesīgums būs atkarīgs no daudziem faktoriem:
- Par kādu cenu nopirki īpašumu? Ja nopirki burbuļa laikā, ilgtermiņa ienesīgums būs stipri zemāks (jo cenas — un īres — kritīsies).
- Vai pārmaksāji tādēļ, ka esi amatieris NĪ tirgū? Vai pareizi novērtēji īpašuma stāvokli, rajonu, tirgus vērtību?
- Kādas kvalitātes īrnieki tev gadīsies un kā mācēsi ar tiem tikt galā?
- Kāds ir likumdošanas režīms — cik viegli pacelt īres maksu, izlikt nemaksājošos, utt. utml.? Cik smagi ir nodokļi?
- Cik daudz nāksies ieguldīt īpašuma uzturēšanā? Vai pratīsi izdarīt lēti un labi?
- Cik prasmīgi tu māki veikt sava īpašuma mārketingu? Kādu īres maksu varēsi dabūt?
- Cik procentu no taviem īpašumiem vidēji būs izīrēti un cik stāvēs tukši?
- Kādas ir demogrāfiskās tendences? Vai cilvēki aizbrauc no valsts? Vai tirgū būs gana daudz maksātspējīgu īrnieku?
- Vai noslēdzi izdevīgu hipotekāro līgumu? Vai arī ļāvi bankai sevi apčakarēt?
- utt. utml.
Vajadzētu kļūt skaidram, ka prasmīgi izīrēt NĪ — tas prasa ievērojamas profesionālās zināšanas, kā arī lielu laika ieguldījumu.
Tas var būt ienesīgs bizness. Bet par zelta zosi to nenosauksi. Amatieris bez zināšanām paliks mīnusos.
Secinājums
Ja gribi iet NĪ, dari to nopietni. Izglītojies, iegūsti pieredzi, un apzinies, ka nekustamais īpašums tev kļūs par profesiju un pilna laika darbu.
Ja gribi pasīvu ieguldījumu iespēju ar labu ticamību ilgtermiņā nopelnīt, meklē citur.
Citi apsvērumi
Ieguldīt daļu savas mantības nekustamajā īpašumā var būt gudri arī tad, ja tas nav īpaši ienesīgs. Nekustamais īpašums — vēl labāk, vairāki īpašumi dažādās pasaules malās — ir laba rezerve krīzes situācijai. Ja reiz atkal nāks valūtas maiņa vai hiperinflācija, tas var kļūt par vienīgo tavu reālo īpašumu.
Bet nevajag gaidīt, ka nekustamais īpašums investoru padarīs bagātu.
Lai nepalaistu neko garām, pieraksties lapas apakšā saņemt rakstus e-pastā (1-2 nedēļā). Citus manus rakstus vari atrast www.tomskreicbergs.lv.
Ja tev ir jautājumi vai pārdomas — droši raksti komentāros!
Atruna: Šīs ir tikai manas pārdomas, un nekas šajā rakstā nav domāts kā ieteikums veikt konkrētus ieguldījumus vai darījumus. Ieguldot ir lieli zaudējumu riski. Lēmumi par ieguldījumiem katram jāpieņem pašam.
1 Šis pieņem, ka algu izaugsme īpaši neapsteidz inflāciju, kā tas ir bijis rietumvalstīs pēdējos 30-40 gadus. Var strīdēties, ka Latvijā un citās valstīs, kas strauji attīstās un kur pieaug reālās algas, NĪ cenām ir iespēja celties straujāk. Iespējams, jā. Būtu jāprasa ekonomistiem un statistiķiem. Īsi uzmetot aci citām valstīm, kur nesen bijusi strauja izaugsme — piemēram, Dienvidkoreja — šādu fenomenu neredzu, bet te vajadzētu skatīties plašāk.
Vēl arī ignorēju lokālus efektus, kur visi skrien pārvākties, teiksim, uz San Francisko vai Londonu — bet gan brīvas zemes, gan jaunas apbūves iespējas ir ierobežotas, un tādējādi ilgtermiņā tiek uzdzītas cenas. Šis galīgi nebūs LV variants.